Ответственность застройщика за нарушение прав участников долевого строительства

В г.Челябинске развиты предложения о приобретении жилья на условиях долевого участия в  строительстве объектов недвижимости, в частности многоквартирных домов. Порядок участия в долевом строительстве, права, обязанности, а также ответственность участников данных правоотношений, регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также другими Федеральными Законами и нормативно-правовыми актами РФ.

В настоящее время продолжает оставаться актуальной проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Споры о нарушении сроков строительства многоквартирных домов, о несвоевременной передаче гражданам приобретенных ими жилых помещений занимают значительное место среди споров, связанных с приобретением недвижимого имущества на этапе его создания. Это и неудивительно, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной в рамках складывающегося между этими лицами правоотношения. Призванный обеспечить защиту интересов граждан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" содержит некоторые не вполне удачные формулировки, а судебная практика по ряду спорных вопросов пока еще остается противоречивой.

Любое обязательство должно быть исполнено в определенный или в определяемый срок (ст. 314 Гражданского кодекса РФ). Соответственно для определения того, было ли исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства надлежащим, необходимо четко определить срок, в который данное обязательство должно было быть исполнено. Согласно пункту 2 ч. 4 ст. 4 Закона срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС, договор). При отсутствии в договоре условия о сроке передачи договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214).    По смыслу части 1 ст. 4 и части 3 ст. 6 Закона N 214 помимо срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, в договоре также должен быть установлен срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома. Это - срок, в который застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и условие о нем является существенным условием ДУДС. Именно этот срок, а не срок передачи объектов долевого строительства указывается застройщиком в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона N 214).

Срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома во всех случаях должен предшествовать сроку передачи участнику объекта долевого строительства, так как в соответствии с частью 2 ст. 8 Закона N 214 передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 ст. 6 Закона установленный в ДУДС срок передачи объекта долевого строительства участнику должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства выражается, по общему правилу, в обязанности застройщика уплатить участнику неустойку, возместить убытки и, если участником долевого строительства является потребитель, компенсировать ему моральный вред.